A combien se chiffre le montant des charges courantes à acquitter chaque année ? Où les droits et les devoirs de chaque occupant se trouvent-ils consignés ? De quelle façon se prennent les décisions communes à l’ensemble de la copropriété et quelles sont les règles qui président à la répartition des votes en assemblée générale ? Autant d’interrogations qui méritent d’être posées au moment d’acquérir un bien situé au sein d’une organisation collective. Généralement, la plupart des réponses correspondantes sont fournies dans les documents obligatoires qu’un vendeur est tenu de remettre à l’acheteur au moment de la transaction. Mais certains détails techniques échappent parfois aux intéressés.
Le potentiel d’un logement ne se résume pas à son annonce immobilière. Au-delà de l’espace privatif réservé à chaque habitant, un immeuble géré sous le régime de la copropriété s’inscrit dans un environnement juridique particulier qui implique un certain nombre de règles d’ordre communautaire. Les modalités de ce statut spécifique, qui concerne environ un tiers des logements recensés en France (source : Insee) – dans l’immense majorité des cas (95%), il s’agit d’ appartements situés, pour les deux-tiers d’entre eux, dans les zones urbaines les plus denses (agglomérations de plus de 200 000 habitants) - sont fixées dans la loi du 10 juillet 1965 (n°65-557), complétée par le décret du 17 mars 1967 (n°67-223) et l’arrêté du 19 mars dit Novelli. En copropriété, les habitants sont solidairement responsables de la gestion et de l’entretien des parties communes de l’immeuble (terrain et bâtiment compris). La répartition de leur contribution est proportionnelle la valeur de leur quote-part (souvent exprimée en « millièmes »), laquelle détermine aussi leur pouvoir de vote en assemblée générale.
L'achat d’un lot en immeuble collectif suppose donc certaines vérifications préalables : elles permettent à l’acquéreur de s’engager en toute connaissance de cause et de parer à d’éventuelles mauvaises surprises après la signature du contrat de vente,
1. Quel est le montant des charges annuelles ?
Cette donnée figure souvent en bonne place sur les annonces. Rien d’étonnant : elle conditionne le budget de fonctionnement qu’un ménage propriétaire souhaite consacrer à son logement. Les charges dites « courantes » ou « générales » comprennent les dépenses nécessaires à l’administration de la copropriété (rémunération du syndic par exemple), mais aussi à l’entretien et la conservation de l’immeuble (réfection du gros œuvre et des canalisations, rénovation du hall ou de la loge du gardien). Rappelons que la loi impose au vendeur de communiquer à son successeur le montant des frais qu’il a versés à titre individuel au cours des deux années précédentes.
A ces charges ordinaires s’ajoutent, périodiquement, des charges dites spéciales liées à l’usage de certains équipements et services collectifs : entrent dans cette catégories les coûts liés à la maintenance de l’ascenseur (en théorie, les occupants du rez-de-chaussée ne sont pas concernés) et les dépenses facturées dans le cadre d’un système de chauffage central, sous réserve évidemment que les copropriétaires soient raccordés au réseau de l’immeuble.
2. Des travaux sont-ils prévus ?
Les opérations de rénovations et/ou de réparation sont validées par un scrutin organisé lors d’une assemblée générale ouverte à tous les copropriétaires. En cas de décision favorable, le montant des travaux est à la charge de chacun d’entre eux. Or, il n’est pas rare qu’un nouvel arrivant, une fois son logement acquis, ait à supporter tout une partie du coût de cet investissement déjà budgété, bien qu’il n’ait pas pris part à son vote initial. Cette situation advient parfois lorsque le paiement du chantier est échelonné et que certaines de ces annuités sont réclamées à un copropriétaire qui vient d’emménager. Pour s’éviter ce genre de déconvenues, il convient de consulter les procès-verbaux des assemblées générales antérieures (légalement, le vendeur est tenu de fournir la copie des trois dernières réunions). Ces PV mentionnent en effet toutes les décisions importantes prises par les copropriétaires.
Rappelons enfin que la Loi Alur oblige le syndic à remettre à l’acheteur un « pré-état daté » (dès la promesse de vente) et un « état daté » (avant l’acte définitif). Ce document livre une série d’informations relatives à la situation financière de la copropriété.
3. A quand remonte la construction de l'immeuble ?
De l’ancienneté du bâtiment dépendent la nature et l’ampleur des travaux d’entretien et de remise aux normes à y réaliser. Ceux-ci ont bien sûr un impact sur le montant des charges évoquées plus haut.
La règle juridique de 1965 stipule qu’un syndic de copropriété doit disposer et tenir à jour un carnet d’entretien. Depuis 2001, le contenu de ce document technique est fixé par loi : y sont dûment indiqués l'adresse de la copropriété, l'identité du syndic et son statut (professionnel ou bénévole), les contrats d'assurance souscrits pour l’immeuble, les échéances des opérations d'entretien et de maintenance, le niveau de conformité des équipements et la date des derniers gros travaux réalisés.
La remise du carnet d’entretien n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente. Mais l’acquéreur est en droit d’en demander une copie afin de le consulter. Rappelons aussi que depuis 2017, la réalisation d’un diagnostic technique global s’impose dans les immeubles de plus de dix ans.
