Tout n’est pas permis au locataire : en contrepartie des droits dont il jouit légalement, les textes officiels lui imposent aussi des devoirs auxquels il est tenu de se conformer.
Pour connaître la teneur juridique des rapports qui le lient à son propriétaire, le locataire doit se reporter à la Loi n°89-462 dite « Mermaz » adoptée le 6 juillet 1989. Le texte proclame les grands principes fondamentaux en matière d’accès au logement et fixe les droits et devoirs respectifs que chacun des cosignataires d’un contrat de bail est dans l’obligation de respecter vis-vis de l’autre.
Usage d'habitation ou commercial ?
L’article 7 confirme que le locataire jouit «paisiblement » du bien qu’il occupe, à condition de n’en pas modifier l’usage préalablement convenu au moment de la signature : un bail exclusif d’habitation est, par exemple, incompatible avec une activité de nature professionnelle. Si un locataire souhaite exercer son métier à domicile, il doit en avertir son propriétaire qui, le cas échéant, lui proposera un contrat adapté à cette nouvelle situation (bail commercial ou mixte). Dans le cadre d’un télétravail occasionnel ou permanent, l’occupant des lieux pourra bénéficier d’une simple tolérance s’il démontre que son activité n’occasionne ni visites de clientèle ni stockage de marchandises susceptibles de créer du désordre dans un immeuble collectif. Tout dépend en fait des clauses qui figurent dans le contrat d’origine : il faut donc les consulter avant de prendre une décision. Pour le reste, il faut s’en remettre au bon-vouloir du bailleur qui, en fonction de situations, se montrera compréhensif ou inflexible.
Le loyer est toujours payable
Le locataire « est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » stipule la Loi. Autrement dit, aucun motif justifiant la suspension du versement des sommes dues n’est recevable au regard du droit. Même en cas de litige avec le propriétaire, il est donc fortement déconseillé de recourir à cette extrémité à laquelle l’intéressé a juridiquement les moyens de répondre, notamment par une « injonction à payer » notifiée par une ordonnance rendue par un juge (si celui-ci l’estime nécessaire, en tout cas). La simple mise en demeure, expédiée en recommandé avec accusé de réception constitue un moyen de pression moins risqué pour le locataire.
Attention aux travaux
L’occupant du logement est libre d’organiser son intérieur comme il le souhaite et de prendre à sa charge les opérations d’entretien ou de rénovation. La loi fait une distinction entre ces aménagements et les travaux de transformation plus lourds qui nécessitent, eux, l’autorisation du bailleur. Entrent dans cette catégorie les interventions sur le gros œuvre et, plus globalement, ceux qui présentent un caractère irréversible : la suppression d’une cloison par exemple, le retrait du parquet, la construction d’une piscine, le percement d’une fenêtre, l’interversion de deux pièces (le remplacement d’une chambre par une cuisine par exemple).
Sous-location : 2 conditions à respecter
Si le locataire souhaite mettre son logement à disposition d’un tiers contre le versement d’un loyer, il doit obligatoirement en référer à son propriétaire. En cas d’accord écrit, « le prix au m² de surface habitable des sous-loués ne peut excéder celui payés par le locataire principal » précise la loi. Autrement dit, il est interdit au locataire de réaliser un bénéfice sur ce type d’opération.
Une sous-location qui n’a pas donné lieu à une autorisation du bailleur est illégale. Elle peut déboucher sur une résiliation du contrat de location, l’expulsion de l’occupant principal et, bien évidemment, du sous-locataire concerné.
Quel nombre d'occupants ?
La loi ne pose pas de limite en tant que telle. A priori, rien n’interdit non plus au propriétaire d’introduire une clause contractuelle fixant un nombre maximal d’occupants en fonction de la superficie du logement loué. Le Code de la Sécurité sociale établit une norme fondée sur le rapport entre la surface habitable et le nombre de locataires hébergés sous le même toit, soit 9m² minimum pour une personne seule, 16m² pour un ménage de deux personnes, 25m² pour trois, 34m² pour quatre. A partir de 8 occupants, l’espace exigé ne doit pas être inférieur à 70 m².
Animaux dangereux
Le propriétaire est en droit d’intégrer une clause au contrat de bail interdisant au locataire de partager son logement avec des animaux déclarés dangereux, ou chiens dits d’attaque répertoriés dans la catégorie 2 en raison de leur profil morphologique assimilable aux races staffordshire terrier (pitbulls), mastiff (boerbulls) ou Tosa. Le droit commun proscrit l’acquisition de chiens de première catégorie et prévoit des tolérances variables pour les NAC (Nouveaux Animaux de Compagnie), dénomination sous laquelle on retrouve les furets, lapins, oiseaux, rongeurs, poissons, serpents… en ce qui concerne ces cas particuliers, le propriétaire a aussi le possibilité d’interdire la détention de certaines espèces non reconnues par le droit français comme des « animaux domestiques ».
Préavis
Le locataire qui souhaite quitter son logement et résilier son contrat de location est tenu d’informer son propriétaire de cette décision par un courrier recommandé puis de respecter un préavis de 3 mois avant de partir.
Depuis août 2015, toutes les locations situées en « zone tendues » (où la demande excède l’offre, comme c’est le cas à Nantes et Saint-Nazaire) donnent automatiquement lieu à un préavis réduit à un mois. La liste des communes concernées figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (voir ici)
