Les règles locatives diffèrent selon qu’un logement est proposé vide ou meublé. Ces deux catégories de biens ne relèvent pas, non plus, du même régime fiscal. Explication.
Nu ou meublé, laquelle de ces deux formules locatives est la plus appropriée pour rentabiliser un investissement immobilier ? Un appartement ou maison déjà équipés d’une literie, de mobilier, d’un réfrigérateur ou d’un four, présente de fait un loyer supérieur à celui d’un habitat vide qu’un locataire doit aménager à ses frais. Un différentiel favorable au premier, de +10 à 25% en moyenne selon plusieurs sources spécialisées. A ce gain « brut » de revenu, certes contrebalancé par une hausse des charges liées à l’achat, l’entretien et le remplacement du matériel mis à disposition de l’habitant, s’ajoutent des règles fiscales réputées plus avantageuses qui, au bout du compte, se traduit par un rendement plus élevé * . Les tendances générales varient bien évidemment d’un marché à l’autre et dépendent du type de bien, de la législation (à Paris, les loyers sont plus strictement encadrés qu’ailleurs), mais aussi du niveau de concurrence introduit par d’autres modèles, comme la plateforme numérique Airbnb.
Un « bail mobilité » spécifique aux meublés
Pour bien cerner les enjeux, il faut reprendre à la source la notion de « meublé ». Est considéré comme tel un logement qui répond aux normes édictées par le décret du 31 juillet 2015. Le texte établit la liste « des éléments de mobilier » dont l’habitat concerné doit obligatoirement disposer au moment de sa mise en location. Citons, entre autres équipements, une literie « comprenant couette et couverture », un réfrigérateur, un four, des étagères de rangement et de la vaisselle « nécessaire à la prise des repas ».
Une fois ces conditions remplies, le bailleur est éligible à un statut particulier, celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP), sous réserve que le total annuel de ses recettes locatives ne dépasse pas 23 000 euros TTC. Si le revenu qu’il tire de son bail est supérieur à ce montant, il bascule alors dans une autre catégorie : loueur de meublé professionnel (LMP).
La législation introduit des différences notables entre le bail nu et le bail meublé, à la fois dans la durée dudit bail (3 ans minimum pour le premier, 1 an pour le second), le préavis à respecter avant la résiliation du contrat de location (3 mois, contre 1 mois) et le montant du dépôt de garanties (1 mois de loyers hors charges, contre 2 mois). Rappelons qu’un bail mobilité, entrée en vigueur en novembre 2018 pour répondre aux besoins ponctuels des étudiants ou des travailleurs précaires, de passage dans une ville (stage, formation professionnelle, mutation, mission saisonnière) assouplit encore les modalités contractuelles : il est conclu pour une période comprise entre 1 et 10 mois et n’entraîne aucun dépôt de garantie.
Un abattement fiscal de 50%
L’autre différence se situe sur le plan fiscal : les revenus locatifs issus d’un bien nu sont imposés au titre de « revenus fonciers ». Ceux d’un meublé relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) si les recettes annuelles engrangées sont inférieures à 70 000 euros. Dans ce dernier régime, un système forfaitaire (Micro-Bic) donne droit à un abattement de 50% sur la déclaration de revenus immobiliers (contre 30% pour un logement vide imposé au micro-foncier). Au réel, est imputable le détail précis des frais et dépenses liées à l’achat (intérêt d’emprunt, taxe foncière) l’entretien (travaux) et la gestion du bien (charges de copropriété). Autre avantage du régime réel : les propriétaires d’un logement meublé ont la possibilité de défiscaliser sur de longues durées via l’amortissement, une notion comptable qui permet d’imputer annuellement une dépense fictive liée à l’usure ou la dépréciation progressive des équipements (cuisine ou literie sur 10 ou 15 ans par exemple) ou de la structure (toiture sur 30 ou 40 ans).
*Au début de l’année, 2019, Capital.fr l’estimait entre 5 et 7% pour un bien ancien loué en meublé.
