Dans un climat tendu et incertain sur l’avenir des retraites, l’immobilier apparait aux yeux des ménages comme une « valeur refuge » apte à sécuriser leur futur et garantir leur train de vie après leur carrière professionnelle.
En 2019, l’âge moyen auquel un ménage contracte un crédit pour la première fois afin de s’acheter un logement se situait entre 35 et 40 ans. Traditionnellement, et c’est bien logique, la génération qui englobe les trentenaires avancés et les jeunes quadras (grosso modo la tranche, assez large, des 35-44 ans) représente la part la plus importante au sein du public d’emprunteurs – environ le tiers. Pour ceux-là qui, au mitan de leur vie active, choisissent d’investir dans un bien immobilier, le projet de devenir propriétaire répond tout autant à des préoccupations immédiates (installation familiale, choix de l’indépendance) qu’à un calcul de plus long terme fondé sur une logique patrimoniale.
L’an dernier, un sondage du Centre d'étude et de connaissances sur l'opinion publique (Cecop) pour le Cercle de l'épargne indiquait que deux Français sur trois (67%) estiment qu’acquérir une résidence principale constitue la meilleure voie « pour préparer sa retraite ». L’objectif prioritaire –et le plus pragmatique - étant, bien sûr, de faire en sorte d’avoir fini de rembourser son crédit lorsque se dessine, après 62 ans, la perspective d’une baisse de revenus.
Immobilier : une valeur en très forte hausse depuis 20 ans
L’autre tendance consiste à diversifier son épargne et à miser sur des investissements gagés sur la pierre, une « valeur » dite refuge au sens où elle repose sur des actifs palpables (donc rassurants), assez peu exposés au risque de dépréciation et offrant, à la revente, des promesses de belles plus-values, surtout dans les grandes villes (à Nantes, par exemple, les prix de l’immobilier ont progressé d’environ +20% sur cinq ans, soit presque deux fois plus vite que la moyenne mesurée à l’échelle nationale, +11%*). Les ménages français, frileux par nature à investir en bourse, ne s’y trompent d’ailleurs pas : sur les 20 dernières années, le « cours » de l’immobilier s’est très majoritairement maintenu à la hausse, à l’exception de deux coups d’arrêt, très brefs et relativement modérés, survenus en 2007-2008, et 2011-2013. Selon l’Indice des Notaires et de l’Insee, les prix de la pierre ont augmenté de +153% entre 1999 et 2018 quand, dans le même temps, la courbe du CAC 40, heurtée par deux grandes crises financières (celle de la bulle internet en 2000 puis des subprimes en 2009) n’a progressé que de 14% (hors dividendes, certes).
Rappelons que le bénéfice réalisé lors de la vente d’une résidence principale est exonéré d’impôt. Les retraités qui souhaitent intégrer une structure d’accueil (en EHPAD par exemple) ont droit au même avantage fiscal à condition que leur ancien logement soit cédé dans les deux ans.
A plus court terme, faire un placement dans l’immobilier peut générer des revenus complémentaires à un propriétaire qui devient « bailleur » dans le cadre d’un investissement locatif (une acquisition sur quatre en 2019). Acheter pour louer à un tiers se révèle très lucratif dans les grandes villes (universitaires notamment) où le déséquilibre entre offre et demande influe à la hausse sur les loyers (+6,62% à Nantes entre deux locations l’an dernier par rapport à 2018 selon LocService). Ce type d’opération donne lieu à des baisses d’impôt (jusqu’à -18%) si elle intervient sur des biens neufs éligibles à la défiscalisation Pinel.
Dans le cas d’une location meublée, la loi prévoit un abattement fiscal de 50% sur l’ensemble des revenus locatifs annuels encaissés par le propriétaire, à condition que ceux-ci ne dépassent pas un certain plafond (70 000 euros).
D’autres solutions se présentent aux ménages qui ont atteint l’âge de la retraite :
La vente en viager : ce mécanisme concerne les ménages âgés qui souhaitent vendre leur bien tout en continuant à l’habiter (dans le cas d’un viager occupé). Les cédants reçoivent, dès la signature du contrat, une partie de la valeur de leur logement en capital (le « bouquet »), complétée par des rentes versées chaque mois ou trimestre par l’acquéreur, et ce jusqu’au décès des anciens propriétaires. Ces revenus donnent lieu à des abattements fiscaux dont l’ampleur varie avec l’âge (60% entre 60 et 69 ans, 70% au-delà). En 2019, 6 500 opérations de ce type ont été signées en France.
La transmission en nue-propriété « avec charges » : dans ce cas de figure, le donateur retraité cède à ses enfants la nue-propriété de son bien (les murs) mais en garde l’usufruit, c’est-à-dire la possibilité de l’occuper et même de le louer. En contrepartie, il perçoit de la part de ses héritiers une rente sous la forme d’un complément de retraite ou d’une somme d’argent destinée à régler les dépenses courantes liées à l’utilisation du logement (eau, gaz, électricité, entretien). A sa mort, les donataires deviennent pleinement propriétaires.
*source : Se Loger
