Dans les grandes villes universitaires où la concurrence entre les candidats à la location est la plus rude, la constitution d’un dossier élémentaire, compilant avec méthode les seules pièces administratives légalement exigibles, se révèle très souvent insuffisante pour véritablement se démarquer et emporter la décision finale du bailleur.
Poser sa candidature auprès d’un propriétaire qui loue un logement en zone dite « tendue », là où les besoins dépassent de loin l’offre disponible, s’apparente pour de très nombreux ménages (étudiants compris) à une course contre la montre dont l’issue est d’ailleurs souvent incertaine. La tâche est d’autant plus ardue que, sur certains territoires urbains, les biens partent vite, très vite : à Rennes, Rezé ou encore Nantes par exemple, la durée de vacance locative mesurée pour un studio (délai entre le départ d’un occupant et l’arrivée d’un nouveau) s’établit - comme à Paris – à 19 jours en moyenne, presque deux fois moins qu’au niveau national sur ce type de surface (41 jours), indiquait l’an dernier une enquête réalisée conjointement par le JDD et SeLoger.
Ces délais rapides, qui traduisent une demande forte et concentrée sur des périodes souvent courtes (été), supposent que chaque candidat fasse preuve d’anticipation et soit prêt à se positionner dès l’instant où une occasion se présente (à cet égard, une inscription aux alertes de l'agence immobilière - Thierry immobilier et des portails immobiliers est d’une grande utilité). Objectif : mettre toutes les chances de son côté pour, sinon devancer, du moins surpasser la concurrence, et faire en sorte que la demande remonte le plus haut possible dans la pile de dossiers que le bailleur aura à examiner au moment de procéder à sa première « sélection ».
Des pièces administratives « obligatoires » :
La première étape est la plus formaliste : elle consiste pour le postulant à collecter et mettre en forme l’ensemble des documents que le propriétaire est en droit de lui réclamer. Pour éviter les abus et offrir des repères à chacune des parties, une liste exhaustive et indicative de ces justificatifs a été fixée par un décret promulgué en 2015 dans le cadre de la loi Alur (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové). Toutes les pièces qui sont mentionnées dans ce texte officiel sont « exigibles » : cette nuance sémantique signifie que les bailleurs n’en solliciteront pas forcément la totalité. Mais il y a les renseignements incontournables qui ont trait à l’état civil du demandeur (carte d’identité, passeport ou permis de conduire) et tous les certificats, attestations et autres « papiers » propres à évaluer et prouver sa solvabilité et celle de son garant (contrat de travail ou de stage, avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire et quittances de loyer ou factures récentes d’EDF, téléphone, eau, assurance).
Le respect scrupuleux de ces formalités d’usage instaure un climat de confiance avec le bailleur et suscite chez lui un premier sentiment positif. C’est un bon point de départ pour commencer à discuter. A ce stade, rien n’est pourtant acquis, surtout lorsqu’une seule et même offre locative donne lieu à une forte compétition entre « prétendants » de tous âges et de toutes conditions. A revenu et situation égale, la décision finale se joue parfois au détail près.
C’est tout l’enjeu de la deuxième étape, la plus importante : par quels éléments compléter sa demande pour en renforcer la crédibilité ?
Valoriser ses atouts :
Rien n’empêche le candidat d’annexer à son dossier certains documents que le propriétaire n’est légalement pas autorisé à lui demander :
- Un extrait de compte bancaire ne sera pas de trop s’il met en évidence les qualités de gestion de son titulaire.
- Un curriculum vitae soigné permet de signaler au bailleur que son futur locataire jouit d’une situation professionnelle stable ou prometteuse.
- Des lettres de recommandation signées de l’employeur, du banquier et même d’un précédent propriétaire peuvent être versées au dossier afin de justifier du « sérieux » du candidat.
- D’autres engagements écrits et documents administratifs destinés à rassurer le propriétaire sont éventuellement à joindre : une preuve médicale par exemple que le futur occupant du logement est un non-fumeur, une lettre par laquelle il assure ne pas posséder d’animaux domestiques, des certificats portant sur ses droits à percevoir l’aide au logement (APL) et/ou à la prime d’activité, ou attestant son éligibilité à la garantie Visale d’Action Logement qui couvre les loyers et charges impayés par le locataire.
La caution, qui n’est pas une obligation légale, est un sujet non moins important à aborder car très rares sont les bailleurs à ne pas en exiger une, sauf s’ils disposent d’une assurance spécifique. La personne qui se porte garante du candidat à la location et, à ce titre, s’engage à prendre en charge le paiement de ses mensualités en cas de défaut, est aussi amenée à remettre une série de documents au propriétaire, comme le prévoit le décret de 2015 (cette liste est, à peu de choses près, identique à celle qui s’applique au locataire). Il peut être décisif de mettre en avant les revenus de ce garant s’ils sont élevés, de souligner la solidité de sa situation professionnelle et le lien affectif ou familial qui l’unit a demandeur (parents, frères, sœurs etc…).
Toutes ces informations sont, de préférence, à synthétiser sur une page de garde qui permettra au bailleur de visualiser rapidement les atouts que le candidat cherche à faire valoir.
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