Obtenir un prêt immobilier en trois étapes

Entre le compromis de vente à la signature de l’acte définitif, le candidat à la propriété qui n’a pas les moyens de régler cash (soit l’immense majorité !) doit négocier un financement auprès d’une banque. Cette étape, on ne peut plus décisive dans la finalisation du projet immobilier, obéit à un formalisme juridique bien établi. Décryptage.

Tous les propriétaires vous le diront : l’acquisition d’un logement s’inscrit dans un long processus où les notions de droit, souvent complexes, se heurtent aux préoccupations concrètes des deux parties en présence (trois avec l’agent immobilier), celles d’aller vite et d’accélérer les délais.

1. La promesse de vente : top départ !

Dès le départ, l’opération donne lieu à une série de procédures qui s’articulent dans un ordre bien précis : à l’offre d’achat proprement dite succède, lorsque cette première proposition est acceptée, la promesse ou le compromis de vente. Ces deux types d’accords écrits, souvent confondus, sont pourtant à distinguer : la première n’engage que le vendeur (il réserve son bien au candidat contre le versement d’une indemnité d’immobilisation), et le second implique mutuellement les signataires dans la réalisation d’un même objectif : faire aboutir la transaction aux prix et à l’échéance convenus dans cet avant-contrat. En général, il s’écoule 3 à 4 mois entre ces étapes préalables et la formalisation de l’acte définitif à faire authentifier par un notaire : cette estimation de temps procède plus de l’usage que d’une norme car aucune règle ne fixe de durée légale.  Dans cet intervalle, le candidat (il reste considéré comme tel) fait le tour des banques pour négocier un financement : il jouit à ce titre d’une clause suspensive spécifique (d’un mois minimum, mais plus souvent de deux) – incluse dans le compromis initial – qui lui permet de récupérer son acompte pour le cas où sa recherche de crédit n’aboutit pas.

Certains demandeurs choisissent de s’engager seuls dans cette démarche. D’autres, de plus en plus nombreux, préfèrent avoir recours à un intermédiaire certifié pour bénéficier d’un accompagnement et tenter d’obtenir, par l’entremise de ce professionnel rompu à l’exercice de la négociation, des taux ultra favorables, le tout dans un délai rapide (le courtier est un apporteur d’affaire qui a les moyens de faire jouer la concurrence auprès de son réseau de partenaires bancaires).

2. Le dossier de demande

Une fois qu’un choix a été arrêté sur un établissement, un dossier de demande de prêt immobilier est à constituer : les pièces à fournir doivent rendre compte de la situation financière du demandeur. Elles vont servir à déterminer sa capacité d’emprunt à partir d’un taux d’endettement (rapport entre son niveau de revenu et celui de ses dépenses courantes) et son reste à vivre (la somme dont il dispose après le paiement de ces charges). L’ensemble de ces informations seront examinées à partir de ses bulletins de salaires (les trois derniers au moins), les avis d’imposition récents et ses relevés de compte : ces derniers permettront également de mesurer la capacité d’épargne du candidat et le montant de l’apport qu’il est en mesure d’injecter dans l’opération, en guise de « garantie ». Les éléments qui figurent dans le compromis de vente (le type de bien et surtout son prix) sont également décryptés.

3. L’offre de prêt

Cette étape précède immédiatement celle de la contractualisation. Au regard des pièces qui lui ont été soumises, la banque accepte de débloquer des fonds. Elle formalise sa proposition dans un document écrit, adressé par voie postale : y sont notifiés les renseignements de base (coordonnées de l’établissement prêteur et de l’emprunteur, le type de crédit - subventionné ou classique  -, son montant et son taux annuel effectif global*, l’échéancier de remboursement, tableau d’amortissement avec le détail des parts représentées, pour chaque mensualité, par le capital emprunté et des intérêts). Depuis 2016, la banque a aussi l’obligation de respecter le modèle de la Fise (Fiche d’information standardisée européenne) pour construire son offre de prêt. Rappelons qu’à réception, celle-ci possède une validité minimale de 30 jours, période durant laquelle la banque s’engage à maintenir les conditions négociées. Le candidat dispose, lui, d’un délai de réflexion de 10 jours : ce n’est qu’au terme de cette période qu’il notifie à l’expéditeur son acceptation ou son refus.

*cette notion, qui englobe le taux d’intérêts et l’ensemble des frais supportés par l’emprunteur (y compris l’assurance obligatoire), correspond à la totalité du coût du prêt immobilier.