Logement : pourquoi Nantes et Rennes attirent ?

La métropole ligérienne et son homologue bretonne sont les fers de lance d’un marché immobilier en plein expansion dans le Grand Ouest.

Si un francilien sur quatre a l’intention de quitter la région parisienne pour s’installer en province, le mouvement inverse ne se vérifie ni dans les chiffres ni dans les faits (source : étude OpinionWay réalisée en septembre 2020) : ils sont en effet très peu nombreux les Bretons, les Normands, les Alsaciens ou les Bourguignons à se projeter loin de chez eux et, moins encore, à concevoir un projet de vie dans la capitale ou ses couronnes périurbaines. 

A vrai dire, en dehors de Paris, les migrations potentielles, déclenchées par la perspective d’un achat immobilier et/ou d’un déménagement, se dessinent sur des distances relativement courtes et dépassent rarement l’échelle intrarégionale, phénomène global plus perceptible dans le grand quart nord-ouest que dans les autres ensembles territoriaux de l’Hexagone. Ainsi, d’après la même enquête, 90% des candidats à l’acquisition domiciliés dans cette zone notamment couverte par la Bretagne et les Pays de la Loire recherchent un bien dans leur région d’origine (dans le nord-est, ce niveau est moindre et culmine à 82%). Or, c’est aussi dans cette partie septentrionale de l’Arc Atlantique qu’un regain d’attractivité, mesurable à la courbe de la demande immobilière provenant de « l’extérieur », s’est fait sentir après le premier confinement lié à la crise sanitaire, là où ce même indice aurait stagné, voire diminué partout ailleurs : « les intentions d’achat y ont progressé de 3 points entre mai et septembre derniers, et de + 4 points par rapport à avril 2020 » signale OpinionWay.

Rennes et Nantes offrent de belles plus-values :

Cette dynamique s’inscrit en fait dans une tendance de long terme, très sensible depuis plusieurs années autour des deux polarités urbaines que sont Nantes (Loire-Atlantique) et Renne (Ille-et-Vilaine), régulièrement distinguées par la multitude de classements qui évaluent la compétitivité économique des grandes villes, leurs capacités à séduire et fidéliser la jeunesse étudiante et à garantir une qualité de vie à leurs populations. Mécaniquement, cette combinaison d’atouts se répercute sur leurs marchés immobiliers respectifs : la forte et rapide valorisation de la pierre (+ 48% à Nantes en dix ans, + 45% à Rennes en cinq ans) appâte les épargnants et semble leur assurer des gains substantiels à la revente, bien plus intéressants en tout cas que ceux générés par les placements financiers classiques. 

Aujourd’hui, les deux métropoles affichent d’ailleurs des indices à peu près comparables : dans la capitale ligérienne, un appartement ancien se négociait en 2020 à environ 3 200 euros/m², soit une hausse de +12% sur un an (contre 2 900 euros chez sa voisine bretonne, en progression également de +12% sur la même période). Les moyennes sont proches également dans le parc neuf collectif : 4 600 euros à Nantes (+9,5%) et 4 400 à Rennes (+9,6%).

Du côté des investisseurs, les opportunités à saisir abondent en raison de l’ampleur de la demande locative : à l’automne dernier, le comparateur de taux Pretto et le spécialiste du marché immobilier Bevouac ont placé les deux principales cités du grand quart nord-ouest dans le Top 10 des villes les plus recherchées par les candidats à l’acquisition d’un bien (l’une comme l’autre sont d’ailleurs couvertes par le dispositif de défiscalisation Pinel applicable aux logements neufs).

60% de locataires à Nantes :

L’attractivité de Nantes -classé septième – s’apprécie à la fois dans son bilan démographique (+36 000 habitants en 10 ans) et ses « nombreux projets d'urbanisation » déjà achevés ou en cours (agrandissement de la gare, chantier du nouveau CHU programmé jusqu’en 2026…). Des facteurs qui se conjuguent au rayonnement national et européen de la ville à partir de ses activités liées aux nouvelles technologies, et au dynamisme de nombreux secteurs de pointe structurés autour de six pôles de compétitivité et clusters spécialisés dans le numérique, l’agroalimentaire, la mer, les biotechnologies, les industries créatives et culturelles. Sur ce territoire riche et dense, les investisseurs anticipent une réserve importante, presque inépuisable : la population de Nantes, métropole universitaire, est composée à 60% de locataires. Selon l’étude, une opération sur ce territoire urbain « permet d'obtenir un investissement sûr et patrimonial » (le rendement brut y est estimé à 4,65 %).

Rennes rassure :

La ville, qui figure également dans les dix premiers, rassure grâce à son rang économique (3ème PIB national,  ses aménagements urbains et structurels (LGV vers Paris depuis 2017, deuxième ligne de métro en 2021) et le potentiel de son marché locatif, notamment sur le petites surfaces très demandées par les étudiants et les jeunes travailleurs en début de carrière : 67 % des biens loués sont « des studios, T1 ou T2 » indique l’étude. Le rendement brut d’une opération immobilière s’y établirait à  4,5 % en moyenne.