Pour le vendeur
Les diagnostics
Avant de vendre un logement, il faut le faire expertiser afin de vérifier que toutes ses installations sont aux normes. La législation actuelle prévoit la constitution obligatoire d’un Dossier de Diagnostics Technique (DDT) couvrant un ensemble de neuf évaluations (état des servitudes Risques et d’Information sur les Sols, amiante, plomb, électricité, gaz, performance énergétique, termites, assainissement non collectif, superficie…). Le coût de chacune de ces interventions s’échelonne, en fonction de la superficie du bien, de 60 à 400 euros environ s’il s’agit d’un appartement (mais les montants sont supérieurs pour une maison). Pour réduire les frais, il est préférable de faire jouer la concurrence et, si possible, de faire appel à un diagnostiqueur unique qui facturera un prix forfaitaire.
Les frais d’agence
Ils représentent l’ensemble des services qu’un professionnel met en œuvre en tant qu’intermédiaire pour vendre un bien immobilier (estimation du prix, publicité de l’annonce, réalisation de visites, conseils, rédaction du compromis de vente, encaissement du dépôt de garantie sur le compte de séquestre, transmission au notaire de l’ensemble du dossier…). Dans la majorité des cas, la totalité des commissions facturées par une agence est calculée au prorata du prix de vente, généralement entre 4% et 10%.
Impôts sur les plus-values
Le bénéfice réalisé à l’occasion de la vente d’une résidence principale est totalement défiscalisée. Les règles sont plus compliquées pour une résidence secondaire : une exonération totale est accordée sur la plus-value si elle résulte d’une première cession, à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de son habitation principale au cours des 4 années précédentes, et qu’il réutilise les fonds générés par l’opération pour acquérir ou construire un nouveau logement dans un délai de 24 mois. En dehors de ces trois cas de figure, un système d’abattements s’applique en fonction de la durée de détention du bien, à raison de 6% supplémentaires chaque année à partir de 6 ans, et jusqu’à 100% au-delà de 21 ans (hors prélèvements sociaux).
TVA
La vente d’un logement est soumise à la TVA lorsqu’elle porte sur un bien neuf en cours de construction ou achevé depuis moins de 5 ans (sauf s’il a déjà été acquis et cédé au moins une fois après l'achèvement par une personne qui n'est pas un marchand de biens).
Frais de remboursement anticipé
Ces pénalités sont réclamées par une banque lorsque, suite à la revente d’un bien ou à un apport de liquidités apte à recouvrer la dette immobilière contractée (un héritage par exemple), un crédit est soldé avant la date d’échéance souscrite. Toutefois, depuis 1999, les banques ont l’interdiction de facturer de tels frais si le remboursement anticipé est consécutif à un changement de lieu de travail, au décès ou à la cessation forcée d'activité de l'un des conjoints.
Pour l'acheteur
Les frais d’agence
On a vu plus haut qu’ils sont généralement payés par le vendeur, mais la même prestation peut être placée à la charge de l’acquéreur du logement. Pour lui, cette dernière opération peut se révéler plus avantageuse dans la mesure où les frais de notaires, définis ci-après, sont calculés sur la base du prix « net vendeur » qui n’inclut pas les honoraires dus à l’agence immobilière.
Un exemple : un bien est proposé à 150 000 euros. L’annonce précise « prix de vente 150 000 € dont 12 000 € d’honoraires à la charge de l’acquéreur », frais de notaires (7%) non compris.L’acheteur paiera 138 000 euros au vendeur (c’est le net vendeur, soit 150 000 – 12 000). Les frais de notaire de 7% sont calculés sur cette base, soit (138 000X7/100 = 9 660 euros). Total : 159 660 euros pour l’acquéreur.Dans cet exemple, si le vendeur avait pris les frais d’agence à sa charge, les frais de notaires auraient été plus élevés pour l’acquéreur : (150 000X7/100 = 10 500 euros). Total : 160 500 euros.
Frais de notaires ou droits de mutation
Au moins 80% des sommes versées au notaire chargé d’authentifier l’acte de vente d’un logement (maison ou appartement) sont constitués d’impôts destinés aux caisses de l’Etat et des collectivités territoriales. Ces contributions, collectées par l’officier public et dues par le seul acquéreur (et non le vendeur), frappent sous forme de droits de mutation (ou d’enregistrement) les transactions immobilières qui donnent lieu à un changement de propriétaire. Le taux le plus important (entre 3,80 et 4,50% de la valeur de chaque opération) revient aux départements, dont une part (2,37%) est réaffectée à l’administration fiscale, donc l’Etat. 1,20% est versé communes.
