Après la signature du compromis de vente, le candidat à l’acquisition d’un logement dispose d’un délai d’un à deux mois pour trouver une solution de financement. Dans quel ordre procéder et quelles sont les précautions à prendre ?
Le crédit immobilier est, plus que jamais, un sésame pour accéder à la propriété : chaque année, environ un million de couples, familles ou célibataires en souscrivent un pour s’offrir une résidence principale. En 2022, près d’un tiers des ménages français (30,1%) remboursent un prêt à l’habitat (source : l'Observatoire des Crédits aux Ménages). Le taux de détention des crédits immobiliers recule légèrement depuis trois ans : 31,4% des ménages français rebmoursaient un prêt à l'habitat en 2020 et 30,6% en 2021.
Autant dire que la recherche d'un financement s’inscrit pleinement dans le parcours d’achat d’un primo-accédant, souvent moins bien loti qu’un « secundo » pourvu d’un capital de départ généré par une précédente revente. Pour convaincre les banques d'accorder un prêt immobilier, il est essentiel de constituer un dossier solide et bien préparé.
Dès la signature du compromis, le compte-à-rebours se déclenche : cet « avant-contrat » contient généralement une clause suspensive qui prévoit l’annulation du projet de transaction si le candidat à l’achat n’aboutit pas dans sa demande de prêt. L’intéressé se voit accorder un délai minimal, souvent fixé à 45 jours (mais des extensions sont possibles) afin d’obtenir l’accord définitif d’un établissement bancaire. Pour être sûr d’aller au plus vite, et se garantir les meilleures chances de convaincre un partenaire financier, il est indispensable de se constituer un dossier complet et de bien cerner certains enjeux qui pèseront dans l’arbitrage final.
Réunir les pièces justificatives
La première étape pour constituer un dossier de financement est l’étape « paperasse ». Quel que soit leur profil, une banque exigera invariablement des candidats une série de documents officiels, administratifs dont la valeur probatoire est indispensable au traitement de leurs demandes : il est utile de les rassembler en bon ordre, et une bonne fois pour toute, afin de ne pas retarder - par omission- le déroulement du processus. Précision importante : les papiers qui sont à remettre à la banque pour une consultation « en direct » doivent tous être des originaux (après leur vérification, y sont évidemment substituables des photocopies à glisser dans le dossier qui sera laissé à l’interlocuteur pour un examen plus approfondi).
Quelles sont les pièces incontournables à réunir ? La carte d’identité bien sûr, des justificatifs de domicile et de situation familiale, le contrat de travail, les trois bulletins de salaires les plus récents, les trois derniers relevés de comptes bancaires, les avis d’impôt des deux années précédentes…Evidemment : le compromis ou la promesse vente sont indispensables et, dans la cas d’un projet d’achat d’un logement neuf à bâtir, le contrat de réservation pour une acquisition en VEFA (avant-contrat) ou le permis de construire.
Réfléchir aux conditions d’emprunt
L’épargne ou l'apport personnel dont dispose le demandeur est l’un des éléments qui conditionne le niveau de son futur taux d’intérêts : quelle somme est-il en mesure de mobiliser et d’injecter en propre directement dans l’opération ? La loi ne réglemente rien en matière d’apport personnel. Et pourtant, très rares sont les banques à ne pas en réclamer un, jusqu’à fixer un seuil rédhibitoire au-delà duquel elle refuse d’accorder un crédit (il faut généralement compter au moins 10% du prix d’achat du bien). Selon le montant que le candidat annonce vouloir mettre sur la table, le prêteur se montrera plus ou moins conciliant sur le tarif de l’emprunt à négocier. Sur les dix premiers mois de l’année 2021, le montant « hors crédit » versé par les acquéreur a progressé de +14%.
Fin 2022, le réseau de courtiers CAFPI évoquait un montant moyen d'apport personnel à 60 000€, soit 18% du montant financé (contre 16%, un an plus tôt). À noter que le montant moyen fluctue selon de nombreux critères : la zone géographique du bien ou encore l'âge du futur acquéreur. Quoi qu’il en soit, il est indispensable de verser dans le dossier de financement un justificatif d’apport personnel.
Faire attention à ses comptes
On l’a dit, avant de vous accorder un prêt immobilier, une banque demandera à vérifier, justificatifs à l’appui, l’état de vos comptes au moins sur les trois derniers mois (mais sans doute davantage). Si la période de 45 jours entre le compromis et la souscription de l’emprunt, est un délai bien trop court pour se constituer un niveau d’apport personnel record, ces six à sept semaines peuvent être mises à profit pour solder ses crédits-conso antérieurs et combler les découverts dont l’ampleur laisserait à penser que le candidat au prêt est un mauvais gestionnaire. Objectif : présenter des relevés mensuels irréprochables, sans débits proportionnés par rapport aux niveaux de revenus enregistrés. Rappelons que le Haut Conseil de Stabilité Financière recommande désormais aux banques d’appliquer certaines règles -juridiquement contraignantes - dans leurs conditions d’octroi de crédits aux particuliers : elles doivent notamment veiller à ce que l’emprunteur ne supporte pas un taux d’effort moyen supérieur à 35% (montant de la mensualité de remboursement rapportée au revenu). D’où l’intérêt de présenter des comptes équilibrés, surtout lorsque les rentrées d’argent sont modestes !
Lorsque les deux parties se sont mises d’accord, la banque édite une offre de prêt (à distingue de l’accord de principe préalable), un document officiel à transmettre au notaire et au vendeur du bien immobilier après un délai de réflexion de 10 jours. L’ensemble des obligations du prêteur et de l’emprunteur y sont récapitulées.
