Les changements introduits dans le mode de gestion collectif des immeubles ont pris corps dans le quotidien des syndics à mesure que les décrets d’application de la loi Alur sont sortis au Journal Officiel. Reprenons point par point chacune des mesures qui dessinent le cadre réglementaire désormais applicable aux copropriétés, un parc d’environ 8 millions de logements en France.
Immatriculation obligatoire
D’ici 2018, tous les syndics doivent être enregistrés sur le nouveau registre national tenu par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Cette procédure est effective depuis le 1er janvier 2017 pour les copropriétés qui comprennent plus de 200 lots principaux. Thierry Immobilier a d’ores et déjà immatriculé l’ensemble des copropriétés de son parc, quel que soit le nombre de lots qu’elles comportent.
L’immatriculation est une démarche qui se fait exclusivement en ligne. A noter qu’une mise à jour des données doit être effectuée par le syndic dans les 60 jours qui suivent l’assemblée générale de la copropriété, et ce chaque année.
Pour en savoir plus sur l’immatriculation des copropriétés, rendez-vous ici > Article : Immatriculation des coproprietes
Un contrat-type
Ce modèle uniformisé, défini par décret en Conseil d’Etat, vise à encadrer les tarifs et à réduire les contentieux entre les syndics et les copropriétaires consécutifs au flou qui entoure la fixation du montant des honoraires facturés collectivement (frais d’administration, fonds de roulement, appels pour travaux de transformation ou d’entretien etc…). Le nouveau système prévoit un forfait de base pour la gestion courante de l’immeuble et impose une liste limitative des prestations complémentaires susceptibles de donner lieu à des suppléments d’honoraires.
Compte séparé
Dans son article 18, la loi Alur stipule qu’un même syndic professionnel a désormais l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chacun des copropriétés qu’il gère (soit autant de comptes que de copropriétés). Entrée en application le 24 mars 2015 sur tous les contrats conclus ou renouvelés, cette mesure ne concerne pas les petites structures jusqu’à quinze lots qui ont encore la possibilité d’y déroger, sous réserve que la majorité absolue de leur assemblée générale le décide (article 25). Thierry Immobilier a décidé d’ouvrir un compte séparé pour chacune de ses copropriétés, quel qu’en soit sa taille.
Fonds travaux
Ce dispositif, est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 : chaque copropriété, à l’exception des ensembles neufs de moins de cinq ans et les entités de moins de dix lots, doivent budgéter leurs travaux et, à cet effet, déposer sur un compte séparé un fonds travaux destiné à lutter contre la dégradation des immeubles. Sa provision minimale est fixée par la loi à 5% du budget prévisionnel. Au-delà de ce prérequis légal, c’est aux copropriétaires, réunis en assemblée général, qu’il revient de fixer par un vote à la majorité absolue le montant des cotisations annuelles à verser dans ce pot commun.
L'épargne accumulée au fil du temps ne peut pas financer tous les travaux. La loi (article 14-2 de la loi de 1965 sur les copropriétés) vise précisément :
- Les travaux urgents pour la sauvegarde de l'immeuble
- Les travaux prescrits par les lois et règlements (arrêté préfectoral par exemple)
- Les travaux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel, soit les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble (hors maintenance), ceux portant sur des éléments d'équipement communs comme l'ascenseur, les travaux d'amélioration et les études techniques rendues nécessaires par ces différents chantiers
L’utilisation du fonds travaux doit pour ces deux derniers points être décidée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 et 25-1 de la loi.
