Souvent confondue avec le dépôt de garantie réclamé par les propriétaires, la caution constitue une précaution supplémentaire contre le risque d’impayés : cette procédure désigne une tierce personne qui s’engage à régler les dettes du locataire (loyer, charges, travaux) si ce dernier se trouve, à un moment donné, dans l’impossibilité d’y faire face.
Impossible ou presque d’y échapper. Les locataires qui s’installent dans un appartement ou une maison sont contraints de verser un dépôt de garantie à leur bailleur. Il s’agit d’une somme d’argent - très souvent équivalente à un ou deux mois de loyer selon que le bien concerné est vide ou meublé - destinée à couvrir financièrement la facture des éventuels dégâts constatés lors de l’état des lieux de sortie.
Cette formalité est juridiquement distincte de la caution, laquelle repose pourtant sur le même principe, d’où une confusion fréquente entre les deux termes. L’une comme l’autre ne sont pas obligatoires mais, dans les faits, rares sont les propriétaires à ne pas les imposer dans leurs clauses contractuelles, sauf s’ils ont souscrit au préalable une assurance garantissant les obligations locatives, auquel cas la loi leur interdit d’exiger un cautionnement, sous peine que celui-ci soit frappé de nullité (voir le Journal Officiel du Sénat des 11 mars et 6 mai 2010).
2 cautions au choix, simple ou solidaire
La personne –souvent un membre de la famille, ou un ami – qui accepte de se porter garant du locataire s’engage à couvrir les dettes de ce dernier en cas de défaillance de sa part.
Le niveau de responsabilité de la caution dépend du type de garantie choisie. Il existe deux formules :
La caution simple repose sur deux principes juridiques : le bénéficie de discussion et le bénéficie de division. En vertu du premier, le garant a la possibilité de refuser le remboursement tant que l’insolvabilité du locataire n’a pas été établie par la justice. Le propriétaire est donc d’abord tenu d’engager des poursuites à l’encontre du débiteur afin de déterminer sa bonne ou sa mauvaise foi suite à un impayé, quitte à ce que cette procédure aboutisse à la saisie de ses biens. Le bénéfice de division peut être invoqué lorsque plusieurs personnes se sont portées caution du même locataire : dans ce cas très précis, chacun d’entre eux n’est redevable de la dette qu’à hauteur de leur participation, soit le tiers s’ils sont trois, ou 25% s’ils sont quatre.
Dans ce système, la caution a les moyens légaux de retarder son paiement. Ce qui n’est pas le cas dans l’autre formule décrite ci-après.
La caution solidaire est en général privilégiée par les banques et les propriétaires car son processus est plus rapide lorsqu’ un litige survient avec le locataire. Le bénéfice de discussion et le bénéfice de discussion décrits plus haut ne sont pas reconnus et chaque cofidéjusseurs (ou garants) s’engage personnellement sur le remboursement de la totalité de la dette locative. Le créancier jouit donc du droit de les poursuivre directement sans intenter une action préalable contre celui qui est à l’origine du défaut de paiement initial.
Dans tous les cas, simple ou solidaire, la loi impose des règles précises dans la rédaction de l’acte de cautionnement : ce dernier est obligatoire et doit être formalisé sous seing privé (signé entre le bailleur et le garant) ou être établi devant notaire (acte authentique).
Un exemplaire du document sera remis à la caution par le propriétaire, sauf si l'acte est intégré au contrat de bail.
