Les fameuses chambres chez l’habitant, très prisées des étudiants et des jeunes travailleurs, offre un avantage fiscal aux ménages propriétaires qui pratiquent cette formule de location. Toutefois, plusieurs conditions sont à respecter pour en profiter.
Au même titre qu’un salaire, une pension de retraite ou une plus-value mobilière, les revenus locatifs entrent dans le calcul de l’impôt. Pourtant, certains bailleurs échappent tout à fait légalement à cette règle commune : les textes officiels prévoient en effet un régime d’exonération à 100% pour les locations situées au sein de la résidence principale d’un propriétaire. Un cas de figure assez fréquent dans les villes universitaires où des particuliers mettent à disposition d’étudiants ou de salariés précaires une chambre ou plusieurs pièces de leur lieu de domicile habituel, contre le versement d’un loyer.
Qu'est-ce qu'un meublé ?
L’avantage s’applique aux seuls meublés, catégorie dans laquelle on répertorie les habitations dotées d’une gamme de mobilier et d’équipements suffisante pour permettre à un locataire de s’y installer immédiatement sans frais personnels. Cette notion est précisée par le décret du 31 juillet 2015, lui-même issu de la Loi Alur de 2014, qui dresse la liste minimale des éléments obligatoires à mettre en place à l’intérieur du logement : une literie, une table, des sièges, des plaques de cuisson, un four, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine et un lot de vaisselle nécessaire à la prise des repas.
A ces prérequis –un meublé intégré à la résidence principale du propriétaire bailleur, et non indépendante d’elle-, s’ajoutent deux autres conditions : la bien loué doit également constituer la résidence principale du locataire ou, à défaut, sa résidence temporaire s’il justifie d’un contrat de travail de type saisonnier.
Des loyers plafonnés
Dernière contrainte : les loyers pratiqués sont soumis à un plafonnement déterminé par l’Etat. En 2018, ces maxima annuels sont fixés à 185 euros/m² de surface habitable en Ile-de-France, et à 136 euros partout ailleurs en province.
Nous exposons ici un cas pratique pour y voir plus clair : à Nantes, un particulier décide de louer 30 m² de son domicile en meublé. S’il compte défiscaliser la recette locative tirée de cette opération, il ne devra pas réclamer à son futur locataire un loyer mensuel supérieur à 340 euros, soit (136 eurosX30m²)/12 mois = 340. A situation identique en région parisienne, le loyer devra être plafonné à 462 euros.
Enfin, comme le stipule la loi applicable à tous les logements, la location meublée répondra impérativement à toutes les normes de décence, à la fois en termes de surface (supérieure à 9 mètres carrés) et de hauteur sous plafond (2,20 mètres minimum). Dans le contrat de bail, le propriétaire doit également garantir à son locataire l’accès aux parties communes.
