Plusieurs textes législatifs assignent aux bailleurs le devoir de mener certaines interventions techniques relatives à la réparation ou l’entretien du bien avant que celui-ci ne soit occupé par un locataire. Que disent précisément les règles ?
Qu’il soit loué pour la première fois ou non, un logement, vide ou meublé, doit remplir à chaque signature d’un nouveau bail les mêmes critères de décence. Les contours de cette notion élémentaire, assez difficile à interpréter sans référence normatives concrètes, a été renforcée en 2000 par la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) puis formalisée par un décret d’application, promulgué le 30 janvier 2002 : une maison, un studio ou un appartement sont habilités à faire « usage d’habitation » si leur structure, leur configuration générale, leur volume, leur superficie (9 m² minimum) et leurs équipements ne présentent aucun risque pour la « sécurité physique et la santé » des occupants et leur garantissent un degré minimal de confort : le logement, pour être considéré comme tel d’un point de vue légal, « assure le clos et le couvert » et fournit l’électricité et le gaz pour s’éclairer et se chauffer.
A cet égard, il offre un toit, des portes, des fenêtres et des revêtements « en bon état » et des installations conformes aux prescriptions techniques en vigueur (prises de raccordements, chauffage, production d’eau chaude): si le respect de ces fondamentaux semble relever du bon sens, de nombreux propriétaires négligent pourtant la nécessité d’effectuer des contrôles réguliers afin d’anticiper les difficultés futures et les dangers potentiels : entre deux baux, il conseillé de (faire) vérifier la solidité des éléments constitutifs de la couverture (tuiles, ardoises, jointures, gouttières, faîtage), des fenêtres (garde-corps, chambranle etc…), du balcon (dalle) ou de l’escalier éventuel (rampe, marche). En matière l’électricité, la norme à respecter est la NF C15-100.
En 2018, un nouveau critère de décence, relatif à la performance énergétique, a été introduit par le législateur (décret n° 2017-312) : il prévoit notamment, sans toutefois fixer de seuils légaux, la mise en place de dispositifs de protection contre « les infiltrations d’air parasite » et stipule que « les portes, les fenêtres et les murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux annexes non chauffés présentent une étanchéité suffisante ».
Un nouveau diagnostic amiante
Certaines de ces inspections sont à faire réaliser périodiquement par des experts. Elles donnent lieu à l’élaboration de diagnostics obligatoires à remettre au locataire au moment de son installation afin de l’informer sur l’état du logement qu’il va habiter: parmi les dossiers à fournir, citons le DPE (Diagnostic de Performance Energétique, valable 10 ans) et un diagnostic gaz et électricité (valable six ans) pour les logements anciens équipés d’une installation vieille de plus de quinze ans.
Depuis juillet 2019, les propriétaires qui souhaitent engager des travaux dans un logement antérieur à juillet 1997 sont tenus d’y faire réaliser un « repérage préalable de l’amiante ». La procédure, là aussi à confier aux soins d’un professionnel certifié, vise à « rechercher, identifier et localiser les matériaux et produits » qui contiennent des résidus de cette fibre minérale reconnue cancérogène et interdite en France depuis 1997. La nature des opérations susceptibles de déclencher ce nouveau diagnostic concerne toutes celles qui sont potentiellement émettrices de poussière (ponçage, abattage d’une cloison ou d’un faux plafond, remplacement d’un revêtement mural, interventions sur la plomberie etc…).
Quelle jurisprudence en cas de vétusté ?
Autre notion à prendre en compte avant une relocation : la vétusté. Elle se distingue juridiquement de la décence définie plus haut, et désigne l’usure liée au vieillissement naturel du logement et de ses équipements (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). Son constat au moment de l’état des lieux est une source de litiges potentiels lorsque le propriétaire ou le locataire s’imputent mutuellement la responsabilité de la détérioration.
Que dit la jurisprudence ? En mai 2014, la Cour de cassation avait estimé que les réparations consécutives un « un usage prolongé » incombent au bailleur. A l’inverse, les magistrats avaient reconnu au propriétaire le droit d’exiger de son locataire la prise en charge des travaux nécessaires s’il est prouvé que la vétusté d’un appareil, d’une installation ou d’un équipement résulte d’une utilisation inappropriée ou d’un défaut d’entretien due à la négligence de l’occupant des lieux. Néanmoins, dans ce type de conflits, les nuances d’interprétations rendent difficiles leur résolution autrement qu’à l’amiable.
Enfin, les dépannages urgents, ou de « force majeure » destinés à maintenir la décence du logement (chauffage, alimentation en eau potable, distribution d’électricité) entrent automatiquement dans les frais du propriétaire, quelle que soient leur origine.
Date de mise à jour : 11/03/24
Date de création : 22/01/20
