Pour profiter des avantages d’une mise en location sans en subir les inconvénients, certains propriétaires ont recours au mandat pour confier l’administration de leur bien à un professionnel. Comme son nom l’indique, cette formule s’apparente à une délégation dont le champ d’application et les modalités d’exercice sont fixés par la loi. Concrètement, le dépositaire endosse les habits d’un gestionnaire : sous le contrôle du bailleur, il assume l’ensemble de l’activité régulière et/ou exceptionnelle liée au bien immobilier.
Quelles mentions obligatoires sur le mandat ?
La fonction de mandataire est régie par les articles 1984 et suivants du Code civil, et encadrée par les dispositions prévues par la loi dite Hoguet (n°70-9 du janvier 1970) et par son décret d’application publié deux ans plus tard (n°72-678).
Les textes stipulent que le lien entre les deux parties est matérialisé par un mandat de gestion qui doit comporter certaines mentions obligatoires : établi par écrit en deux exemplaires, le document comprend impérativement le nom du futur gestionnaire, ainsi que certains des éléments clés figurant sur la carte professionnelle qui lui a été remis par le Chambre de Commerce et d’Industrie (numéro, raison sociale et lieu de délivrance). Ce titre doit indiquer la qualité « gestion immobilière » attestant des qualifications acquises par son titulaire dans cette activité réglementée.
La nature et les caractéristiques du bien concerné sont à préciser sur le mandat, de même que le détail des missions qui seront confiées au délégataire : si possible, le bailleur devra distinguer les tâches relevant de la gestion locative courante, de celles qui entrent dans le registre des « activités exceptionnelles ».
Les premières recouvrent en général les opérations d’encaissement, de rétrocession des loyers ou la régularisation des charges locatives. Elles portent aussi sur les révisions annuelles de loyers, les procédures de déclaration au fisc des revenus tirés du bien immobilier, le règlement des impôts et taxes.
Les missions exceptionnelles ont trait aux prises de commandes relatives aux travaux à la charge du propriétaire, la gestion des litiges (impayés) ou des sinistres non couverts par l’assurance-logement. Il arrive également qu’un bailleur demande à son mandataire de rechercher des locataires, de s’occuper de la diffusion des annonces, d’organiser les visites ou d’effectuer les formalités d’usage depuis l’état des lieux dressé au début et la fin du bail, jusqu’à la restitution du dépôt de garantie.
Un contrat à durée déterminée ... renouvelable
Conformément aux prescriptions de loi Hoguet, le propriétaire n’est pas autorisé à établir un mandat de gestion à durée indéterminée. En général, son renouvellement se fait à l’année en vertu d’une clause de reconduction tacite et automatique. Ce cumul doit être limité dans le temps, découpé en périodes de dix ans par exemple à l’issue desquelles un nouveau mandat est rédigé et signé. Une résiliation est possible à chaque date d’anniversaire, à condition que les deux parties respectent un préavis de trois mois (loi Chatel n°2005-67 tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur).
Le mandat de gestion immobilière fixe la rémunération du gérant immobilier. En moyenne, la part qui lui est reversée est comprise entre 8 % et 15 % du montant annuel des loyers hors taxes (le taux de TVA applicable à hauteur de 20 % est à la charge du mandant).
