Immobilier : acheter un logement en 5 étapes

Entre les premières prospections et la signature de l’acte final d’achat, combien de temps s’écoule-t-il ? Difficile d’établir des estimations fiables tant les situations divergent en fonction de la typologie des régions, des marchés (urbains ou ruraux) ou des ménages. Dans une enquête récente, le Crédit Foncier a toutefois livré une tendance globale : la banque spécialisée dans le financement de l’immobilier évalue à 4,7 mois la durée moyenne entre le début et la fin du processus d’acquisition immobilière.

Les candidats à la propriété visitent en moyenne six logements avant de signer, révélait en décembre une étude réalisée par Le Crédit Foncier. Ce chiffre donne à lui seul la mesure du cheminement long et complexe que représente un achat immobilier. En voici les grandes axes.

Entre les premières prospections et la signature de l’acte final d’achat, combien de temps s’écoule-t-il ? Difficile d’établir des estimations fiables tant les situations divergent en fonction de la typologie des régions, des marchés (urbains ou ruraux) ou des ménages. Dans une enquête récente, le Crédit Foncier a toutefois livré une tendance globale : la banque spécialisée dans le financement de l’immobilier évalue à 4,7 mois la durée moyenne entre le début et la fin du processus d’acquisition immobilière.

Prévoir un budget

100 000…150 000...200 000 euros…quelle somme un particulier est-il prêt à mobiliser pour devenir propriétaire ? La réponse dépend, en partie, de l’usage qu’il souhaite faire de son bien : est-ce pour l’habiter lui-même ou le proposer à la location? Dans le second cas, l’investissement devrait pouvoir lui procurer un revenu supplémentaire (sous la forme d’un loyer) qui augmentera d’autant sa capacité d’emprunt. De quoi s’agit-il ? Pour les banques, c’est un indicateur décisif qui leur permet de calculer le montant maximum qu’un candidat est capable de rembourser en fonction de ses revenus et de ses charges fixes.

Du côté de l’emprunteur, l’évaluation du budget immobilier ne doit pas reposer sur le seul prix du bien recherché. Toute une série de dépenses sont à prendre en compte : les droits d’enregistrement à régler au fisc, les émoluments du notaire, le taux du crédit,  les frais liés au déménagement et le coût d’éventuels travaux de rénovation à réaliser après l’achat.
Rappelons aussi que le montant de l’apport personnel est un critère important au moment d’entrer en négociation avec une banque : cette somme représente la part de l’investissement que l’acquéreur finance lui-même, en complément de l’emprunt. Bien qu’aucune règle juridique n’encadre aujourd’hui cette notion, en pratique, les établissements prêteurs réclament une contribution au moins équivalente à 20% du montant de l’achat, soit 30 000 euros par exemple si le prix du bien vendu s’élève à 150 000 euros.

Rechercher le logement

Cette seconde étape découle de la première. Le prix du bien, déterminé par sa localisation, ses caractéristiques et l’état général du marché immobilier au moment de la vente, doit en effet correspondre au budget préétabli. On l’a dit en introduction de cet article, la recherche prend du temps : selon l’étude du Crédit Foncier, une moyenne de 6 visites est nécessaire avant que les candidats n’arrêtent leur choix, un chiffre qui monte à 6,5 dans les villes de plus de 50 000 habitants, et descend à 5,3 dans les petites communes (moins de 5 000 habitants).

Cette indécision s’explique très souvent par une inadéquation entre les attentes des futurs acquéreurs et l’offre immédiatement disponible. D’où la nécessité de recourir aux services d’une agence immobilière apte à cibler, sur la base des différents critères de sélection qui lui sont fournis, les biens les plus adaptés à la demande. Ce même professionnel s’occupera, au nom de son client, de formuler (s’il est besoin) une offre d’achat auprès du vendeur sous la forme d’un document écrit. Cette démarche unilatérale est à distinguer de la promesse ou du compromis de vente qui interviennent plus tard. L’offre d’achat n’a rien d’obligatoire. Pour autant, elle n’est pas dénuée de valeur juridique. Si la proposition est acceptée, la vente est dite «  parfaite  et la propriété acquise de droit à l’acheteur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé » (article 1583 du Code civil). Cet accord doit alors être confirmé par la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente.

Choisir un notaire

Cet officier public est chargé d'authentifier les actes juridiques. Son rôle est donc incontournable dès lors que la transaction immobilière est près d’aboutir. Le notaire est possiblement amené à intervenir dès la signature de la promesse ou du compromis de vente, à moins que les deux parties choisissent de conclure un acte  « sous seing privé ». Sa présence est en revanche obligatoire au moment d’officialiser et de parapher le contrat de vente définitif.
Acheteur et vendeur ont le choix de placer la procédure sous l’égide d’un seul et même notaire (celui du second en règle générale) ou d’engager chacun le leur.

Signer le compromis de vente

Ce document, qu’on appelle aussi « avant-contrat », précède l’acte de vente définitif. Il fixe notamment les conditions auxquelles la transaction immobilière devra s’effectuer. On l’a dit, le notaire n’assiste pas forcément à cette formalité. Il fixe néanmoins un rendez-vous aux deux parties. A la date prévue, le vendeur aura à remette une série de pièces officielles, dont un dossier technique composé du fameux diagnostic de performance énergétique (DPE), d’un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) et du constat de risque d’explosion au plomb (CREP). Par la même occasion, l’acquéreur est, dans la très grande majorité des cas, invité à verser un acompte compris dans une fourchette compris entre 5 et 10% du prix de la vente. Cette avance financière -qui n’est toutefois pas exigée par la loi- fait office de dépôt de garantie. A ce stade en effet, l’acheteur a la possibilité d’exercer un droit de rétractation sous dix jours.

Acter l'achat définitif ... devant un notaire !

Après la signature du compromis, le notaire entreprend de rassembler toutes les pièces obligatoires (état civil, urbanisme, relevé hypothécaire, documents de cadastraux) en vue d’établir le contrat de vente. Dans le même laps de temps, l’officier public procède également à toutes les vérifications légales visant à s’assurer, par exemple, que le vendeur est bien le propriétaire du logement, ou qu’aucun droit de préemption ne s’applique sur l’opération (il s’agit d’une procédure en vertu de laquelle une collectivité se substitue de jure à l’acheteur dans le cadre d’une opération d’aménagement urbaine, reconnue d’intérêt général).

Si tout se déroule normalement, le notaire convie les deux parties à signer l’acte de vente officiel. Le jour J, l’ensemble des clauses du contrat est soumis à l’approbation des protagonistes. La remise des clés intervient après le paiement intégral du bien immobilier.