Louer ou acheter un logement : quelle est la meilleure stratégie ?

Continuer à louer ou se décider à acheter, c’est le choix cornélien auquel sont confrontés de nombreux ménages français, les jeunes surtout qui, faute d’expérience en matière d’achat immobilier et souvent dépourvus de grandes capacités financières, hésitent parfois (trop ?) longtemps avant de franchir ce pas pourtant décisif. Comment trancher sans se tromper ?

Dans une étude réalisée chaque année, le courtier MeilleurTaux fournit, à partir d’une situation-type, des données officielles qui permettent d’estimer de manière évolutive sous quel délai l’achat d’un logement devient plus rentable que la location de ce même bien : cet enjeu, englobé dans une notion assez technique - la « durée d’amortissement » - est difficile à cerner car son importance diffère selon les territoires, les quartiers d’une même ville,  et reste exposé aux changements parfois brutaux de conjoncture, même si des tendances générales, relativement stables, se dégagent depuis plusieurs années sur le marché de l’immobilier, ce qui incline plutôt à la confiance (les taux d’emprunt par exemple sont bas depuis trois à quatre ans).

Pour bien évaluer sa situation, plusieurs facteurs doivent entrer en ligne de compte : le coût du crédit, le prix de la pierre, la moyenne des charges de copropriété, le niveau des loyers, le montant de la fiscalité et le rendement de l’épargne. 

Un locataire qui ne souhaite pas investir à court terme dans l’immobilier sera particulièrement attentif aux trois derniers paramètres. Son calcul est simple : il paye moins d’impôts locaux qu’un propriétaire (la taxe foncière ne le concerne pas et la taxe d’habitation ne lui est plus réclamée à partir de 2020*). Certes, il verse un loyer - qui n’est pas un placement -  mais n’a pas à supporter certains des frais inhérents à l’entretien et la gestion du logement qu’il habite, sans compter les éventuelles rénovations lourdes qu’il est parfois nécessaire d’y engager (ces dépenses relèvent de la seule responsabilité du bailleur). Dans l’idéal, l’argent ainsi économisé pourra être placé sur des produits d’épargne et servir, plus tard, à la constitution d’un apport personnel suffisamment important pour réduire la durée (et donc le coût) de l’emprunt. Cette stratégie est sécurisante mais peu productive lorsque les sommes mises de côté sont modestes et immobilisées sur des dispositifs sans risque. Les supports classiques et réglementés rapportent peu : 0,5% d’intérêt pour le Livret A et le Livret Développement durable** depuis février 2020, et 0,25% brut pour le Compte Epargne Logement.

A Nantes, l’achat d’un bien est amorti en huit ans

L’acquéreur se place, lui, dans une autre logique : devenir propriétaire d’un bien est un placement sûr qui repose sur des actifs palpables et dotés d’un fort potentiel à la revente, surtout dans les grandes villes : à Nantes par exemple, les prix moyens au m² ont progressé de +35% entre janvier 2015 et janvier 2020, selon le baromètre LPI-SeLoger. L’opération, qui repose sur des ressorts psychologiques et sociétaux (le besoin d’être propriétaire de son toit afin d’y fonder une famille et préparer sa retraite), permet de se constituer un patrimoine solide à transmettre à ses héritiers : pour rappel, la loi française exonère d’impôt la plus-value réalisée sur la vente d’une résidence principale.

Un tel placement immobilier est-il plus intéressant que la stratégie d’épargne menée par un locataire ? D’après MeilleurTaux, la réponse est « oui », mais les conditions et surtout la durée qu’il faut pour atteindre cet équilibre ne sont pas les mêmes d’un territoire à l’autre. A l’échelle nationale, l’achat d’une maison ou d’un appartement d’une surface de 70m² serait amorti en un peu plus de trois ans, soit 41 mois en moyenne (20 de plus qu’en 2019). Au-delà de cette période, l’étude considère, à logement et surface équivalents, qu’un locataire commence à « perdre de l’argent ». L’allongement de la rentabilisation observé par rapport à l’an dernier s’explique, selon le courtier, par « la légère remontée des taux au premier semestre 2020, mais aussi par l'accélération de la hausse des prix dans les villes les plus dynamiques ».

 À Paris, l’échéance explose littéralement (13 ans, contre huit ans et deux mois en 2019). Elle reste également supérieure à la moyenne à Bordeaux (150 mois), Rennes (49 mois) ou Toulouse (48 mois).

A Nantes, l’achat d’un bien de 70 m² serait amorti en 98 mois, soit 8 ans (quatre ans de plus depuis 2018).

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*80% des ménages sont concernés par cette mesure

**une part de 1 000 euros déposée sur le Livret A génère, au taux actuel, une rémunération de 5 euros au bout d’un an, 25 euros après cinq ans et 51 euros dix ans plus tard.